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“以房抵債”———操作指引(注意法律要點(diǎn))

 
以物抵債協(xié)議不同于房屋買(mǎi)賣(mài)合同，案外人不能依據(jù)以物抵債協(xié)議成立生效當(dāng)然排除強(qiáng)制執(zhí)行。如果以物抵債協(xié)議已經(jīng)實(shí)際履行，抵債物的權(quán)屬已發(fā)生變動(dòng)，受領(lǐng)人有權(quán)主張排除對(duì)抵債物的強(qiáng)制執(zhí)行。否則，將不能對(duì)抗強(qiáng)制執(zhí)行。
諸夏法律顧問(wèn)提示以物抵債不適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定第28條、第29條的規(guī)定。本文不惴淺陋，分析如下：
一、債務(wù)履行期屆滿后，簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同并達(dá)成的以物抵債協(xié)議，債權(quán)人有權(quán)訴請(qǐng)債務(wù)人履行交房義務(wù)。
1、當(dāng)事人在債務(wù)履行期限屆滿后達(dá)成以物抵債協(xié)議，抵債物尚未交付債權(quán)人，債權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求債務(wù)人交付。《九民會(huì)議紀(jì)要》44.【履行期屆滿后達(dá)成的以物抵債協(xié)議】當(dāng)事人在債務(wù)履行期限屆滿后達(dá)成以物抵債協(xié)議，抵債物尚未交付債權(quán)人，債權(quán)人請(qǐng)求債務(wù)人交付的，人民法院要著重審查以物抵債協(xié)議是否存在惡意損害第三人合法權(quán)益等情形，避免虛假訴訟的發(fā)生。經(jīng)審查，不存在以上情況，且無(wú)其他無(wú)效事由的，人民法院依法予以支持。
2、借款合同雙方當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致，終止借款合同關(guān)系，建立商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，將借款本金及利息轉(zhuǎn)化為已付購(gòu)房款并經(jīng)對(duì)賬清算的，該商品房買(mǎi)賣(mài)合同具有法律效力。裁判要旨：借款合同雙方當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致，終止借款合同關(guān)系，建立商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，將借款本金及利息轉(zhuǎn)化為已付購(gòu)房款并經(jīng)對(duì)賬清算的，不屬于《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形，該商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立目的，亦不屬于《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定的“作為民間借貸合同的擔(dān)保”。在不存在《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定情形的情況下，該商品房買(mǎi)賣(mài)合同具有法律效力。但對(duì)轉(zhuǎn)化為已付購(gòu)房款的借款本金及利息數(shù)額，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合借款合同等證據(jù)予以審查，以防止當(dāng)事人將超出法律規(guī)定保護(hù)限額的高額利息轉(zhuǎn)化為已付購(gòu)房款。案件來(lái)源：指導(dǎo)案例72號(hào)，湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴新疆鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案。
二、簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同以物抵債可以排除執(zhí)行的情形。
1、債權(quán)人與債務(wù)人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，履行商品房過(guò)戶手續(xù)的，可以對(duì)抗債務(wù)人的其他債權(quán)人對(duì)抵債商品房的執(zhí)行。
2、基于以物抵債而擬受讓不動(dòng)產(chǎn)的受讓人，在完成不動(dòng)產(chǎn)法定登記之前，該以物抵債協(xié)議并不足以形成優(yōu)先于一般債權(quán)的利益。裁判要旨：以物抵債協(xié)議與《查扣凍規(guī)定》所規(guī)定的基于買(mǎi)賣(mài)而產(chǎn)生物權(quán)期待權(quán)具有基礎(chǔ)性區(qū)別。基于以物抵債而擬受讓不動(dòng)產(chǎn)的受讓人，在完成不動(dòng)產(chǎn)法定登記之前，該以物抵債協(xié)議并不足以形成優(yōu)先于一般債權(quán)的利益，不能據(jù)此產(chǎn)生針對(duì)交易不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán)。案件來(lái)源：（2016）最高法民申3620號(hào)。
3、除非執(zhí)行案外人確有證據(jù)證明當(dāng)事人之間已經(jīng)另行形成了不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，而購(gòu)房款的支付方式是以出賣(mài)人欠付的債權(quán)抵頂。裁判要旨：除非執(zhí)行案外人確有證據(jù)證明當(dāng)事人之間已經(jīng)另行形成了不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，而購(gòu)房款的支付方式是以出賣(mài)人欠付的債權(quán)抵頂，否則，一般而言，以物抵債關(guān)系中的債權(quán)人對(duì)于抵債物的權(quán)利，并不能夠排除債務(wù)人的其他債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。案件來(lái)源：案號(hào)：（2019）云民初50號(hào)（2019）最高法民終1894號(hào)。
三、以房抵債不能排除執(zhí)行的情形。
1、以物抵債不適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定第28條、第29條的規(guī)定?！?lt;全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要>理解與適用》第304頁(yè)：根據(jù)執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定第28條、第29條的規(guī)定，無(wú)過(guò)錯(cuò)買(mǎi)受人、消費(fèi)者購(gòu)房人在一定條件下，即便沒(méi)有辦理過(guò)戶登記手續(xù)，也可以對(duì)抗金錢(qián)之債的執(zhí)行。對(duì)于符合該司法解釋第28條、第29條要求的以物抵債協(xié)議項(xiàng)下的債權(quán)人，能否依據(jù)這兩條規(guī)定對(duì)抗金錢(qián)之債的執(zhí)行，存在不同認(rèn)識(shí)。鑒于不少法院反映，實(shí)踐中以物抵債的問(wèn)題比較復(fù)雜，尤其是案外人與被執(zhí)行人惡意串通倒簽抵債時(shí)間以排除其他債權(quán)人執(zhí)行、使受讓人偏頗受償?shù)膯?wèn)題突出，在難以確切認(rèn)定合同簽訂時(shí)間，且又難以認(rèn)定當(dāng)事人存在惡意串通的情況下，只能對(duì)以物抵債采取較為謹(jǐn)慎的態(tài)度，認(rèn)為其債權(quán)人不能基于這兩條規(guī)定對(duì)抗債權(quán)人的執(zhí)行。事實(shí)上，本條之所以規(guī)定人民法院不宜出具調(diào)解書(shū)予以確認(rèn)，也是基于這一道理。另一方面，之所以要對(duì)無(wú)過(guò)錯(cuò)的買(mǎi)受人、消費(fèi)者購(gòu)房人進(jìn)行特別保護(hù)，基本的理念是，請(qǐng)求交付物的債權(quán)作為物權(quán)期待權(quán)，優(yōu)先于金錢(qián)債權(quán)。而設(shè)立以物抵債的目的在于消滅舊的金錢(qián)之債，以物抵債作為履行原來(lái)金錢(qián)之債的方法，其債權(quán)人享有的本質(zhì)上仍然是金錢(qián)之債，不應(yīng)優(yōu)先于另一個(gè)金錢(qián)之債。因此，以物抵債不適用該司法解釋第28條、第29條的規(guī)定。
2、以民事調(diào)解書(shū)形式達(dá)成的以物抵債協(xié)議不能排除強(qiáng)制執(zhí)行。裁判要旨：民事調(diào)解書(shū)是對(duì)當(dāng)事人之間達(dá)成的以物抵債調(diào)解協(xié)議的確認(rèn)，而以物抵債調(diào)解協(xié)議的本質(zhì)屬于債的范疇，只能表明當(dāng)事人之間達(dá)成以物抵償債務(wù)的利益安排，產(chǎn)生的直接后果是債權(quán)人取得要求債務(wù)人轉(zhuǎn)移抵債物所有權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，此時(shí)創(chuàng)設(shè)物權(quán)仍要按照法律規(guī)定的物權(quán)變動(dòng)規(guī)則進(jìn)行。，即辦理過(guò)戶登記，方可發(fā)生物權(quán)變動(dòng)之效果。案件來(lái)源：《郭榮田、姚長(zhǎng)義再審民事判決書(shū)》【（2018）最高法民再445號(hào)】

3、以房抵工程價(jià)款后，債權(quán)人不再享有優(yōu)先權(quán)，無(wú)權(quán)排除執(zhí)行。

裁判要旨：以房抵工程價(jià)款后，債權(quán)人不再享有優(yōu)先權(quán)，無(wú)權(quán)據(jù)此排除執(zhí)行。

案件來(lái)源：北京高院（2019）京民申5519號(hào)民事裁定。

綜上，以物抵債不適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定第28條、第29條的規(guī)定。

 
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