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最高法最新裁定：買房人支付了大部分購房款，權(quán)利保護(hù)優(yōu)先于銀行抵押權(quán)！
【裁判要旨】結(jié)合《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條關(guān)于“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”和第二條關(guān)于“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人”的規(guī)定可知，該批復(fù)確定的權(quán)利順位為建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，而建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)不能對抗已經(jīng)支付全部或大部分購房款的消費者。故在已經(jīng)支付全部或大部分購房款的購房消費者的權(quán)利與銀行抵押權(quán)產(chǎn)生沖突時，亦應(yīng)優(yōu)先保護(hù)購房消費者的權(quán)利。
中華人民共和國最高人民法院
民 事 裁 定 書
（2020）最高法民申1498號
再審申請人（一審原告、二審上訴人）：建銀國際資本管理（天津）有限公司，住所地天津市天津開發(fā)區(qū)廣場東路20號濱海金融街E3-AB-303。
法定代表人：趙論語，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：陳路，北京市凱譽律師事務(wù)所律師。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：王得鑫，男，1996年8月9日出生，漢族，住遼寧省大連市金州區(qū)金東路469號。
一審第三人：大連中天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地遼寧省大連市金州區(qū)中長街道中長村（丘號38-77-5）。
法定代表人：王慶，該公司執(zhí)行董事。
再審申請人建銀國際資本管理（天津）有限公司（以下簡稱建銀公司）因與被申請人王得鑫及一審第三人大連中天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱中天公司）申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，不服遼寧省高級人民法院（2019）遼民終1025號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。
建銀公司申請再審稱：（一）根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議若干問題的規(guī)定》第二十七條及第二十九條的規(guī)定，購房消費者的物權(quán)期待權(quán)僅能對抗金錢債權(quán)的執(zhí)行，而不能對抗抵押權(quán)的執(zhí)行。原審法院認(rèn)定購房消費者的權(quán)利能夠?qū)广y行抵押權(quán)，適用法律錯誤。（二）本案不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定的情形。王得鑫與中天公司之間簽訂的《商品房買賣合同》，因案涉房屋已設(shè)定抵押權(quán)，中天公司私自出售該房屋的行為構(gòu)成無權(quán)處分，在建銀公司未追認(rèn)的情況下，該《商品房買賣合同》效力待定。王得鑫僅提交了其名下無用于居住房屋的證明，但并未提交其父母名下無用于居住房屋的證明。綜上所述，原審判決認(rèn)定事實和適用法律錯誤，建銀公司根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項的規(guī)定申請再審。
本院經(jīng)審查認(rèn)為：本案系申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴。根據(jù)建銀公司的再審申請本案審查的核心問題在于提出執(zhí)行異議的購房人對于案涉房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。
首先，本案中王得鑫作為購房消費者，對案涉房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，可參照《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》和《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議若干問題的規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定及原則予以確認(rèn)。結(jié)合《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條關(guān)于“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”和第二條關(guān)于“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人”的規(guī)定可知，該批復(fù)確定的權(quán)利順位為建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，而建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)不能對抗已經(jīng)支付全部或大部分購房款的消費者。故在已經(jīng)支付全部或大部分購房款的購房消費者的權(quán)利與銀行抵押權(quán)產(chǎn)生沖突時，亦應(yīng)優(yōu)先保護(hù)購房消費者的權(quán)利。參照上述權(quán)利順位原則，原審法院認(rèn)定符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定的購房者對案涉房屋所享有的權(quán)利能夠?qū)够诘盅簷?quán)對該房屋的執(zhí)行，適用法律并無不當(dāng)。建銀公司有關(guān)再審申請理由，不能成立。
其次，本案購房人王得鑫提出的執(zhí)行異議是否符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定的情形，涉及以下幾方面問題：（一）關(guān)于王得鑫是否與中天公司簽訂合法有效的書面買賣合同，王得鑫提交了其在中天公司已經(jīng)取得房屋預(yù)售許可證后至人民法院查封案涉房屋前期間與中天公司簽訂的《商品房買賣合同》，中天公司為其出具的案涉房屋銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票記載內(nèi)容亦與《商品房買賣合同》所載信息相符并蓋有中天公司發(fā)票專用章，且雙方已實際履行合同，據(jù)此可以認(rèn)定王得鑫與中天公司之間簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，合同已經(jīng)訂立。（二）關(guān)于王得鑫與中天公司之間的房屋買賣合同是否因無權(quán)處分而屬效力待定，根據(jù)建銀公司、中天公司與盛京銀行簽訂的《委托貸款合同之補充合同》中關(guān)于“在中天公司清償全部委托貸款之前，中天公司應(yīng)將天鴻1.7英里項目中除政府回購安置住房之外的房產(chǎn)的銷售收入在取得后一個工作日內(nèi)按以下比例存入監(jiān)管賬戶……建銀公司和中天公司同意，為了配合天鴻1.7英里項目銷售，在中天公司按本補充合同約定提供足額擔(dān)保資金或其他建銀公司認(rèn)可的擔(dān)保物的情形下，建銀公司同意按照本補充合同約定的條件配合辦理部分抵押物的解除抵押登記手續(xù)”的約定，以及中天公司取得案涉房屋商品房預(yù)售許可證的相關(guān)情況，原審法院認(rèn)定建銀公司已同意中天公司銷售案涉房屋，并無不當(dāng)。建銀公司關(guān)于中天公司無權(quán)處分涉案房屋、《商品房買賣合同》效力待定的主張，不能成立。（三）一審法院已查明，王得鑫在大連市無其他用于居住的房屋。（四）對于王得鑫已全額支付購房款的事實，建銀公司并未提出異議。因此，王得鑫提出的執(zhí)行異議符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定的情形。建銀公司有關(guān)再審申請理由，本院不予采信。
綜上，建銀公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規(guī)定的情形。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款和《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，裁定如下：
駁回建銀國際資本管理（天津）有限公司的再審申請。
審 判 長 余曉漢
審 判 員 李盛燁
審 判 員 季偉明
二〇二〇年四月二十二日
法 官 助 理 池 騁
書 記 員 周 健
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