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最高院最新裁判觀點：因限購政策不具有購房資格，無權排除執(zhí)行
【裁判要旨】一般認為，物權期待權是指當事人對案涉房屋雖尚不享有《物權法》意義上的物權（所有權），但因具備了物權的實質(zhì)性要素，依法可以合理預期通過辦理不動產(chǎn)登記將該物權期待權轉(zhuǎn)化為《物權法》意義上的物權（所有權），即對不動產(chǎn)所有權登記至其名下的期待。當事人因當?shù)厣唐贩肯拶徴咴蛑缕洳痪哂匈彿抠Y格，而在購房后未能夠辦理產(chǎn)權過戶登記，其對商品房限購政策改變的期待或等待取得購房資格的期待與上述物權期待權關于“對不動產(chǎn)所有權登記至其名下的期待”的內(nèi)涵不同。其關于對案涉房屋享有的物權期待權應優(yōu)先于房產(chǎn)調(diào)控行政管理需要的主張，于法無據(jù)，法院不應予支持。
中華人民共和國最高人民法院
民事裁定書（2020）最高法民申1860號
再審申請人（一審被告、二審被上訴人，執(zhí)行案外人）：關XX，女，1971年10月28日出生，滿族，住上海市閔行區(qū)。
被申請人（一審原告、二審上訴人，申請執(zhí)行人）：海南文昌農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司。住所地：海南省文昌市文城鎮(zhèn)東風路21號。
法定代表人：孫XX，該公司董事長。
被申請人（一審原告、二審上訴人，申請執(zhí)行人）：陵水黎族自治縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社。住所地：海南省陵水黎族自治縣椰林鎮(zhèn)中心大道81號。
法定代表人：蒲XX，該聯(lián)社理事長。
被申請人（一審原告、二審上訴人，申請執(zhí)行人）：瓊海市農(nóng)村信用合作聯(lián)社。住所地：海南省瓊海市嘉積鎮(zhèn)金海路210號。
法定代表人：文XX，該聯(lián)社理事長。
以上三被申請人的共同委托訴訟代理人：馮XX，海南省農(nóng)村信用社聯(lián)合社公司律師。
以上三被申請人的共同委托訴訟代理人：陳XX，海南省農(nóng)村信用社聯(lián)合社公司律師。
被申請人（一審被告、二審被上訴人，被執(zhí)行人）：文昌永豐投資有限公司。住所地：海南省文昌市清瀾開發(fā)區(qū)。
法定代表人：柳XX，該公司董事長。
再審申請人關XX因與被申請人海南文昌農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司（以下簡稱文昌農(nóng)商行）、陵水黎族自治縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社（以下簡稱陵水農(nóng)信社）、瓊海市農(nóng)村信用合作聯(lián)社（以下簡稱瓊海農(nóng)信社）、文昌永豐投資有限公司（以下簡稱永豐公司）申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，不服海南省高級人民法院（以下簡稱海南高院）（2019）瓊民終510號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查，現(xiàn)已審查終結。
關池依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第六項、第十一項申請再審請求：撤銷海南高院（2019）瓊民終510號民事判決，提審或指令海南高院再審。事實與理由：1.原審判決適用法律錯誤，錯誤地將地方性限購政策作為審理本案的法律依據(jù)?！吨腥A人民共和國民法總則》第八條規(guī)定：“民事主體從事民事活動，不得違反法律，不得違背公序良俗。”該條并沒有將政策作為民事主體從事民事活動的指引。地方性限購政策僅是一種行政調(diào)控措施，與本案沒有關聯(lián)性，不具法律效力，不影響再審申請人購房合同的真實性、合法性以及享有足以排除、阻卻執(zhí)行的民事權益。原審法院援引《中共海南省委辦公廳海南省人民政府辦公廳關于進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》（瓊辦發(fā)〔2018〕29號）（以下簡稱《海南穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》），認定再審申請人對案涉房屋不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益，邏輯上自相矛盾，不能自洽。再審申請人的購房目的是用于居住，其對房屋的物權期待權應優(yōu)先于行政管理的需要。2.關池享有的物權期待權足以排除執(zhí)行。再審申請人已舉證證明在查封前簽訂了合法有效的書面買賣合同，已支付完全額購房款并已合法占有房屋，所購買的房屋均系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋，非因再審申請人自身原因（實際是因為銀行查封原因）未辦理過戶登記。顯然，案涉房屋買賣同時符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條和第二十九條，再審申請人的期待物權足以排除執(zhí)行。3.海南省人民政府2018年4月22日出臺的限購政策不能對抗再審申請人的期待物權。限購政策的本意是為了防范炒房炒地的投機行為，而再審申請人購買房屋是為了居住，不在限購政策原意范圍內(nèi)。再審申請人為善意的普通住房消費者，查閱開發(fā)商售樓處公布的“五證”后已盡到了必要的注意義務，雖然付款時間和合同簽訂時間在限購政策之后，但不應當苛求善意的購房人像法律專業(yè)人士或金融機構那樣地識別和防控各類風險。“先買房交全款，等到家庭成員人才引進落戶或繳滿兩年社保再重新簽訂買賣合同辦理房產(chǎn)證”是現(xiàn)行開發(fā)商或中介建議的通行做法。2019年11月8日海南省文昌市人民政府又進一步放開當?shù)刭彿織l件，已明確只要符合人才引進的條件都可以申請購買一套住房。二審法院以限購政策為由不支持再審申請人的物權期待權，限購政策接下來如果全面放開，類似情況業(yè)主的權益又將何去何從？父母均為老航天工作者，現(xiàn)在患有多種疾病。為滿足父親再次看到衛(wèi)星升空的愿望，特意選擇了案涉房屋。4.二審法院超出訴訟請求，違反了不告不理原則。被申請人沒有提過限購政策，并未將限購政策作為業(yè)主物權期待權的抗辯。5.再審申請人并無任何過錯，被申請人銀行的監(jiān)管過錯在先。二審判決極為不公，不利于社會穩(wěn)定。被申請人發(fā)放貸款中未盡到審慎義務，存在利益輸送，違規(guī)放貸的嫌疑，自身未盡到資金監(jiān)管的責任，存在嚴重過錯。文昌農(nóng)商行不可能不知道永豐公司銷售案涉房屋的事實，卻怠于起訴、怠于去現(xiàn)場張貼公告提醒善意購房人。被申請人監(jiān)管不力的過錯導致開發(fā)商將抵押房屋出售給善意業(yè)主，其自身難辭其咎。再審申請人對訟爭房屋已經(jīng)形成特定的依賴關系，具有極強的期待利益。在善意購房人的生存利益與銀行的經(jīng)營利益發(fā)生沖突需要權衡時，人民法院應當正視現(xiàn)階段房屋交易市場不完善和部分人民群眾法律意識不高的現(xiàn)實問題，保護弱勢購房人的生存利益。據(jù)此，關池認為二審法院存在適用法律錯誤、超出訴訟請求審理的問題，既不合法也不公平，請求最高人民法院依法改判，切實維護其合法權益。
文昌農(nóng)商行、陵水農(nóng)信社、瓊海農(nóng)信社（以下簡稱文昌農(nóng)商行及兩農(nóng)信社）提交書面意見稱，二審法院主動適用合法有效的文件即《海南穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》，來查明再審申請人的購房行為是否享有能夠排除強制執(zhí)行的民事權益，是為了讓案件更清楚與明朗，屬于人民法院依職權審查部分，符合法律規(guī)定?！逗Ｄ戏€(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》屬于眾所周知的事實，關池不屬于善意購房人，對其所購房產(chǎn)不享有物權期待權。該通知被媒體大量報道，再審申請人卻稱不知曉，不符合常理。購房人物權期待權要得到法律保護的前提為“善意”，即購房人購買房產(chǎn)并支付相應對價而善意期待能夠獲得房屋所有權。但再審申請人購房時明顯屬于非善意，企圖援引消費者物權期待權排除強制執(zhí)行，嚴重損害文昌農(nóng)商行及兩農(nóng)信社的權益。關池不屬于善意購房人，其購房行為違反海南省商品房限購政策的規(guī)定，不能產(chǎn)生物權變動，對所購房屋不享有物權期待權。關池在購房過程中存在重大過錯，并且違背國家住房方針政策，違反海南省限購政策的規(guī)定購房，損害社會公共利益，不利于社會穩(wěn)定。永豐公司預售許可證上明確載明了預售款監(jiān)管賬戶為在被申請人處開立的賬戶，但關池未將購房款支付到監(jiān)管賬戶，而是支付到永豐公司的分公司賬戶。關池購買案涉房屋后，研究海南省相關政策，并向最高人民法院提交了海南省文昌市急需緊缺人才認定表、勞動合同等相關文件，恰從側面印證再審申請人購房前不可能對海南省商品房買賣政策一無所知，關池的購房行為屬于惡意。而關池有關可以事后取得購房資格的主張，毫無道理。據(jù)此，原審法院認定事實清楚，適用法律正確，請求最高人民法院駁回關池的再審請求。
本院認為，本案的爭議焦點是關池對案涉房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益的問題。
執(zhí)行異議之訴作為與執(zhí)行異議銜接的后續(xù)訴訟程序，是一個獨立于執(zhí)行異議的完整的實體審理程序。執(zhí)行異議之訴通過實質(zhì)審查的方式對執(zhí)行標的權屬進行認定，并作出案外人享有的民事權益是否足以排除強制執(zhí)行的判斷。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條第一款規(guī)定，對案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標的；（二）案外人就執(zhí)行標的不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益的，判決駁回訴訟請求。因此，在執(zhí)行異議之訴案件涉及不動產(chǎn)時，人民法院可以參照適用《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條的規(guī)定，并根據(jù)案件具體情況，在對案外人是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益予以實質(zhì)審查后，作出是否支持案外人異議請求的判斷。本案中，由于案涉房屋已被人民法院在另案中采取保全措施，案外人關池對永豐公司的債權履行請求權（移轉(zhuǎn)物之所有權的請求）無法實現(xiàn)，關池遂以與被執(zhí)行人永豐公司間存在不動產(chǎn)交易關系為由，對案涉房屋提出實體權利排除強制執(zhí)行的異議，后至本案訴訟。一般認為，前述規(guī)定中所涉物權期待權是指案外人對案涉房屋雖尚不享有《中華人民共和國物權法》意義上的物權（所有權），但因具備了物權的實質(zhì)性要素，依法可以合理預期通過辦理不動產(chǎn)登記將該物權期待權轉(zhuǎn)化為《中華人民共和國物權法》意義上的物權（所有權），即對不動產(chǎn)所有權登記至其名下的期待。這顯然與關池所稱對有關商品房限購政策改變的期待，或等待取得購房資格的內(nèi)涵不同。根據(jù)原審法院查明的事實，盡管關池與永豐公司就案涉房屋簽訂《文昌市商品房買賣合同》，但因其購買案涉房屋不符合當?shù)厣唐贩肯拶徴?，故關池關于其對案涉房屋享有的物權期待權應優(yōu)先于房產(chǎn)調(diào)控行政管理需要的主張，于法無據(jù)，本院不予支持。而原審法院以關池購買案涉房屋的行為不能產(chǎn)生物權變動的結果，無法請求出賣人永豐公司為其辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記為由，認定關池對案涉房屋沒有物權期待權，并無不當，本院予以認可。此外，根據(jù)一般生活經(jīng)驗，購房人交易前了解當?shù)厣唐贩肯拶徴卟⒉恍枰厥獾姆蓪I(yè)知識，因此，關池認為其在購房中已盡到充分的注意義務，不存過錯的主張，不能成立。關池還主張銀行監(jiān)管存在過錯，但其并未提供證據(jù)予以證明，本院不予支持。
根據(jù)原審法院查明的事實，關池簽訂購房合同及支付購房款的時間均在《海南穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》發(fā)布之日即2018年4月22日之后。而根據(jù)該通知內(nèi)容，關池因其購房行為不符合海南省有關限購政策，無法辦理房屋過戶手續(xù)。原審法院正常履行審判職責，查明案涉房屋所在地商品房限購政策，并無不當；而關池關于原審法院適用法律錯誤、原判決超出訴訟請求的主張，沒有事實和法律依據(jù)，本院不予支持。原審法院認為關池基于《文昌市商品房買賣合同》對案涉房屋享有的合同權利不足以對抗申請執(zhí)行人的金錢債權，并作出準許繼續(xù)查封位于海南省文昌市清瀾新區(qū)房屋的處理意見，事實和法律依據(jù)充分，本院予以支持。
綜上，關池的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第六項、第十一項規(guī)定的情形。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款的規(guī)定，裁定如下：
駁回關池的再審申請。
審 判 長 楊 蕾
審 判 員 劉少陽
審 判 員 高燕竹
二〇二〇年五月二十七日
書 記 員 張 賓
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